Сколько стоит ошибка при самостоятельной комплектации недвижимости
Фраза "да я и сам всё это могу" почти всегда начинается с ощущения, что здесь особенно не за что платить специалисту.
Ниже покажем топ-5 ключевых ошибок, которых можно избежать (+ 6-ая бонусная). Сохраняйте эту статью в закладки: поможет сэкономить деньги в будущем.
Итак, допустим, есть квартира. Есть планировка. Понятно, что нужен диван, кровать, стол, стулья, свет, шторы и несколько десятков более мелких позиций. Открываем сайты, едем в магазины, сравниваем цены — и постепенно всё покупаем.
На бумаге действительно выглядит несложно.
Проблема в том, что стоимость комплектации складывается не только из стоимости предметов. А цена ошибки — не только из стоимости предмета, который пришлось заменить.
Иногда желание сэкономить несколько тысяч рублей на одной позиции приводит к дополнительным расходам в разы больше. А иногда квартира комплектуется строго в рамках бюджета, но в итоге выглядит заметно дешевле вложенных в неё денег.
И для инвестиционной недвижимости именно второй вариант может оказаться самым дорогим.
Ошибка №1. Купить предмет, который просто не подходит
Самый очевидный сценарий — ошибиться с размером.
Диван оказался слишком глубоким и перекрыл нормальный проход. Обеденный стол выглядит маленьким для помещения. Кровать встала, но для прикроватных тумб осталось по 25 сантиметров. Шторы заказали до установки потолочного карниза и промахнулись с длиной. Светильник красивый, но его масштаб совершенно не соответствует комнате.
Каждая отдельная ошибка кажется поправимой.
Но дальше появляются доставка, подъём, сборка, разборка, возврат, повторная доставка и новая сборка. Если товар сделан под заказ, вернуть его иногда вообще невозможно.
Например, диван стоимостью 180 тысяч рублей может оказаться не просто неудачной покупкой. К нему добавятся 10–20 тысяч на логистику, потеря части стоимости при перепродаже и ещё один диван взамен.
В результате ошибка в выборе одного предмета легко превращается в дополнительные 50–100 тысяч рублей расходов.
Ошибка №2. Сэкономить на позиции — и заплатить за переделку
Ещё дороже обходятся решения, связанные с чистовыми работами.
Купили зеркало, а вывод под бра оказался не на той высоте. Выбрали другую тумбу под раковину — пришлось переносить сантехнические выводы. Решили заменить подвесной светильник — выяснилось, что его точка не совпадает с центром стола. Купили высокий шкаф, а розетка оказалась прямо за корпусом.
Сам предмет может стоить относительно немного. Переделка — значительно больше.
Особенно если ремонт уже закончен.
Чтобы передвинуть одну электрическую точку, иногда приходится вскрывать стену, переносить проводку, восстанавливать штукатурку и заново красить всю плоскость, чтобы не осталось пятна.
И вот экономия в 15 тысяч рублей на выбранном предмете превращается в дополнительные 40–60 тысяч на исправление последствий.
Ошибка №3. Покупать всё по отдельности
Это одна из самых распространённых проблем самостоятельной комплектации.
Нашли красивый диван — купили. Через неделю увидели кресло. Потом понравился журнальный столик. Потом светильник. Потом ковёр.
Каждый предмет сам по себе хороший.
А интерьер почему-то не складывается.
Потому что недвижимость воспринимается не как каталог отдельных товаров. Покупатель или арендатор видит сразу всю комнату: пропорции, сочетание материалов, количество предметов, свободное пространство, свет, текстиль, цветовые акценты.
Можно потратить 500 тысяч рублей на гостиную и получить ощущение интерьера на 300 тысяч.
А можно тем же бюджетом создать значительно более убедительный результат.
Комплектация — это не поиск максимально красивых вещей. Это распределение бюджета между предметами так, чтобы весь объект выглядел дороже вложенных в него денег, а не наоборот.
Ошибка №4. Потратить деньги там, где их никто не заметит
У инвестиционного интерьера есть ещё одна особенность: далеко не все вложения одинаково влияют на восприятие объекта.
Можно купить очень дорогие прикроватные тумбы, но оставить дешёвый верхний свет. Поставить дизайнерский обеденный стол, но сэкономить на шторах. Купить дорогой диван неправильного масштаба и потерять весь эффект от его стоимости.
Покупатель при этом не знает, сколько стоила конкретная вещь.
Он оценивает квартиру целиком.
Поэтому задача комплектации — не просто уложиться в определённую сумму, а понять, где каждый вложенный рубль действительно работает на стоимость и привлекательность недвижимости.
Где нужен дорогой предмет, который задаст уровень всему интерьеру. Где можно спокойно использовать масс-маркет. А где вообще не стоит тратить лишние деньги.
Это особенно важно на больших объектах, где разница между «немного переплатили здесь и немного там» к концу проекта может измеряться уже сотнями тысяч рублей.
Ошибка №5. Не посчитать логистику
В таблице комплектации кресло стоит 70 тысяч рублей.
В реальном проекте оно может стоить 82.
Потому что есть доставка, подъём, сборка, иногда хранение. Если предметы приезжают в разные дни — каждая доставка оплачивается отдельно.
А если на объекте ещё идут работы и принять товар невозможно, появляется склад.
На одном предмете это почти незаметно. Когда в проекте 70, 100 или 150 позиций, логистика становится отдельной статьёй бюджета.
И здесь тоже можно терять деньги просто из-за неправильной последовательности закупок.
Заказать слишком рано — платить за хранение.
Заказать слишком поздно — ждать предмет после окончания ремонта.
Заказывать всё хаотично — оплачивать десятки отдельных доставок вместо нескольких консолидированных.
Ошибка №6. Купить слишком поздно
Есть ещё одна цена ошибки, которую редко включают в бюджет комплектации.
Время.
Допустим, квартира готовится под аренду за 250 тысяч рублей в месяц.
Ремонт закончен, но не приехал диван. Потом задержались стулья. Потом оказалось, что выбранных штор нет в наличии и ткань нужно перезаказать.
Объект выходит на рынок на месяц позже.
Цена ошибки — уже не стоимость дивана или штор.
Это потенциально 250 тысяч рублей недополученного арендного дохода.
При продаже недвижимости ситуация похожая. Каждый дополнительный месяц экспозиции — это расходы на содержание объекта, замороженный капитал и иногда необходимость постепенно снижать цену.
Поэтому профессиональная комплектация — это ещё и управление сроками.
Самая дорогая ошибка — когда всё куплено правильно, но недвижимость не стала привлекательнее
Есть парадоксальная ситуация.
Ничего не пришлось возвращать. В бюджет уложились. Все предметы хорошие. Диван подходит по размеру. Стулья удобные. Шторы нужной длины.
То есть формально ошибок нет.
Но квартира всё равно выглядит обычной.
И вот здесь начинается самое интересное.
Если недвижимость готовится к продаже или аренде, задача ведь состояла не в том, чтобы заполнить комнаты мебелью. Нужно было сделать объект более привлекательным для конкретного покупателя или арендатора.
Если после вложенных 2–3 миллионов рублей квартира воспринимается примерно так же, как десятки конкурентов, значит часть этих денег фактически не сработала.
И такая ошибка может стоить значительно дороже неправильного дивана.
За что тогда платят специалисту по комплектации
Не за способность открыть сайт мебельного магазина и выбрать там кровать.
И не за знание секретных мест, где продаётся особенно красивая мебель.
Основная работа происходит между всеми этими покупками.
Нужно определить целевую аудиторию объекта, понять необходимый уровень интерьера, распределить бюджет, собрать предметы в единую систему, проверить размеры, цвета и материалы, увязать комплектацию с ремонтом, заказать всё в правильной последовательности и контролировать десятки поставок.
В проектах нашего агентства Riabchuk Staging мы поэтому смотрим на комплектацию прежде всего как на экономическую задачу: сколько имеет смысл вложить в конкретный объект и каким должен быть результат, чтобы эти вложения работали на его продажу, аренду или восприятие рынком.
Хорошая комплектация должна не увеличивать расходы, а сокращать стоимость ошибок
Конечно, недвижимость можно комплектовать самостоятельно. Так же как самостоятельно можно сделать ремонт, организовать переезд или продать квартиру без риелтора.
Вопрос не в том, возможно ли это технически. Вопрос в стоимости собственного времени, количестве решений, которые придётся принять, и цене каждого неправильного решения.
Профессиональная комплектация тоже стоит денег. Но её правильнее сравнивать не с вариантом «ничего не платить специалисту».
А со стоимостью возвратов, переделок, лишней логистики, сорванных сроков, неоптимальных закупок — и, главное, с риском потратить большой бюджет на интерьер, который так и не увеличит привлекательность недвижимости.
Именно в этом месте экономия иногда оказывается самым дорогим решением.
* В настоящей статье и других материалах сайта термин «хоумстейджинг» используется в значении «маркетинговая подготовка недвижимости к продаже или сдаче в аренду».
Фраза "да я и сам всё это могу" почти всегда начинается с ощущения, что здесь особенно не за что платить специалисту.
Ниже покажем топ-5 ключевых ошибок, которых можно избежать (+ 6-ая бонусная). Сохраняйте эту статью в закладки: поможет сэкономить деньги в будущем.
Итак, допустим, есть квартира. Есть планировка. Понятно, что нужен диван, кровать, стол, стулья, свет, шторы и несколько десятков более мелких позиций. Открываем сайты, едем в магазины, сравниваем цены — и постепенно всё покупаем.
На бумаге действительно выглядит несложно.
Проблема в том, что стоимость комплектации складывается не только из стоимости предметов. А цена ошибки — не только из стоимости предмета, который пришлось заменить.
Иногда желание сэкономить несколько тысяч рублей на одной позиции приводит к дополнительным расходам в разы больше. А иногда квартира комплектуется строго в рамках бюджета, но в итоге выглядит заметно дешевле вложенных в неё денег.
И для инвестиционной недвижимости именно второй вариант может оказаться самым дорогим.
Ошибка №1. Купить предмет, который просто не подходит
Самый очевидный сценарий — ошибиться с размером.
Диван оказался слишком глубоким и перекрыл нормальный проход. Обеденный стол выглядит маленьким для помещения. Кровать встала, но для прикроватных тумб осталось по 25 сантиметров. Шторы заказали до установки потолочного карниза и промахнулись с длиной. Светильник красивый, но его масштаб совершенно не соответствует комнате.
Каждая отдельная ошибка кажется поправимой.
Но дальше появляются доставка, подъём, сборка, разборка, возврат, повторная доставка и новая сборка. Если товар сделан под заказ, вернуть его иногда вообще невозможно.
Например, диван стоимостью 180 тысяч рублей может оказаться не просто неудачной покупкой. К нему добавятся 10–20 тысяч на логистику, потеря части стоимости при перепродаже и ещё один диван взамен.
В результате ошибка в выборе одного предмета легко превращается в дополнительные 50–100 тысяч рублей расходов.
Ошибка №2. Сэкономить на позиции — и заплатить за переделку
Ещё дороже обходятся решения, связанные с чистовыми работами.
Купили зеркало, а вывод под бра оказался не на той высоте. Выбрали другую тумбу под раковину — пришлось переносить сантехнические выводы. Решили заменить подвесной светильник — выяснилось, что его точка не совпадает с центром стола. Купили высокий шкаф, а розетка оказалась прямо за корпусом.
Сам предмет может стоить относительно немного. Переделка — значительно больше.
Особенно если ремонт уже закончен.
Чтобы передвинуть одну электрическую точку, иногда приходится вскрывать стену, переносить проводку, восстанавливать штукатурку и заново красить всю плоскость, чтобы не осталось пятна.
И вот экономия в 15 тысяч рублей на выбранном предмете превращается в дополнительные 40–60 тысяч на исправление последствий.
Ошибка №3. Покупать всё по отдельности
Это одна из самых распространённых проблем самостоятельной комплектации.
Нашли красивый диван — купили. Через неделю увидели кресло. Потом понравился журнальный столик. Потом светильник. Потом ковёр.
Каждый предмет сам по себе хороший.
А интерьер почему-то не складывается.
Потому что недвижимость воспринимается не как каталог отдельных товаров. Покупатель или арендатор видит сразу всю комнату: пропорции, сочетание материалов, количество предметов, свободное пространство, свет, текстиль, цветовые акценты.
Можно потратить 500 тысяч рублей на гостиную и получить ощущение интерьера на 300 тысяч.
А можно тем же бюджетом создать значительно более убедительный результат.
Комплектация — это не поиск максимально красивых вещей. Это распределение бюджета между предметами так, чтобы весь объект выглядел дороже вложенных в него денег, а не наоборот.
Ошибка №4. Потратить деньги там, где их никто не заметит
У инвестиционного интерьера есть ещё одна особенность: далеко не все вложения одинаково влияют на восприятие объекта.
Можно купить очень дорогие прикроватные тумбы, но оставить дешёвый верхний свет. Поставить дизайнерский обеденный стол, но сэкономить на шторах. Купить дорогой диван неправильного масштаба и потерять весь эффект от его стоимости.
Покупатель при этом не знает, сколько стоила конкретная вещь.
Он оценивает квартиру целиком.
Поэтому задача комплектации — не просто уложиться в определённую сумму, а понять, где каждый вложенный рубль действительно работает на стоимость и привлекательность недвижимости.
Где нужен дорогой предмет, который задаст уровень всему интерьеру. Где можно спокойно использовать масс-маркет. А где вообще не стоит тратить лишние деньги.
Это особенно важно на больших объектах, где разница между «немного переплатили здесь и немного там» к концу проекта может измеряться уже сотнями тысяч рублей.
Ошибка №5. Не посчитать логистику
В таблице комплектации кресло стоит 70 тысяч рублей.
В реальном проекте оно может стоить 82.
Потому что есть доставка, подъём, сборка, иногда хранение. Если предметы приезжают в разные дни — каждая доставка оплачивается отдельно.
А если на объекте ещё идут работы и принять товар невозможно, появляется склад.
На одном предмете это почти незаметно. Когда в проекте 70, 100 или 150 позиций, логистика становится отдельной статьёй бюджета.
И здесь тоже можно терять деньги просто из-за неправильной последовательности закупок.
Заказать слишком рано — платить за хранение.
Заказать слишком поздно — ждать предмет после окончания ремонта.
Заказывать всё хаотично — оплачивать десятки отдельных доставок вместо нескольких консолидированных.
Ошибка №6. Купить слишком поздно
Есть ещё одна цена ошибки, которую редко включают в бюджет комплектации.
Время.
Допустим, квартира готовится под аренду за 250 тысяч рублей в месяц.
Ремонт закончен, но не приехал диван. Потом задержались стулья. Потом оказалось, что выбранных штор нет в наличии и ткань нужно перезаказать.
Объект выходит на рынок на месяц позже.
Цена ошибки — уже не стоимость дивана или штор.
Это потенциально 250 тысяч рублей недополученного арендного дохода.
При продаже недвижимости ситуация похожая. Каждый дополнительный месяц экспозиции — это расходы на содержание объекта, замороженный капитал и иногда необходимость постепенно снижать цену.
Поэтому профессиональная комплектация — это ещё и управление сроками.
Самая дорогая ошибка — когда всё куплено правильно, но недвижимость не стала привлекательнее
Есть парадоксальная ситуация.
Ничего не пришлось возвращать. В бюджет уложились. Все предметы хорошие. Диван подходит по размеру. Стулья удобные. Шторы нужной длины.
То есть формально ошибок нет.
Но квартира всё равно выглядит обычной.
И вот здесь начинается самое интересное.
Если недвижимость готовится к продаже или аренде, задача ведь состояла не в том, чтобы заполнить комнаты мебелью. Нужно было сделать объект более привлекательным для конкретного покупателя или арендатора.
Если после вложенных 2–3 миллионов рублей квартира воспринимается примерно так же, как десятки конкурентов, значит часть этих денег фактически не сработала.
И такая ошибка может стоить значительно дороже неправильного дивана.
За что тогда платят специалисту по комплектации
Не за способность открыть сайт мебельного магазина и выбрать там кровать.
И не за знание секретных мест, где продаётся особенно красивая мебель.
Основная работа происходит между всеми этими покупками.
Нужно определить целевую аудиторию объекта, понять необходимый уровень интерьера, распределить бюджет, собрать предметы в единую систему, проверить размеры, цвета и материалы, увязать комплектацию с ремонтом, заказать всё в правильной последовательности и контролировать десятки поставок.
В проектах нашего агентства Riabchuk Staging мы поэтому смотрим на комплектацию прежде всего как на экономическую задачу: сколько имеет смысл вложить в конкретный объект и каким должен быть результат, чтобы эти вложения работали на его продажу, аренду или восприятие рынком.
Хорошая комплектация должна не увеличивать расходы, а сокращать стоимость ошибок
Конечно, недвижимость можно комплектовать самостоятельно. Так же как самостоятельно можно сделать ремонт, организовать переезд или продать квартиру без риелтора.
Вопрос не в том, возможно ли это технически. Вопрос в стоимости собственного времени, количестве решений, которые придётся принять, и цене каждого неправильного решения.
Профессиональная комплектация тоже стоит денег. Но её правильнее сравнивать не с вариантом «ничего не платить специалисту».
А со стоимостью возвратов, переделок, лишней логистики, сорванных сроков, неоптимальных закупок — и, главное, с риском потратить большой бюджет на интерьер, который так и не увеличит привлекательность недвижимости.
Именно в этом месте экономия иногда оказывается самым дорогим решением.
* В настоящей статье и других материалах сайта термин «хоумстейджинг» используется в значении «маркетинговая подготовка недвижимости к продаже или сдаче в аренду».