Сколько можно вложить в интерьер, чтобы инвестиция окупилась?
В интерьер недвижимости можно вложить практически любую сумму. Вопрос в другом: сколько из этих денег вернётся собственнику?
Можно поставить кухню за 5 миллионов вместо кухни за 1 миллион. Купить диван за 800 тысяч вместо дивана за 300 тысяч. Использовать натуральный камень там, где качественный керамогранит дал бы практически то же впечатление.
Но станет ли после этого сама недвижимость дороже на разницу в стоимости?
Не обязательно.
Интерьер действительно способен увеличить привлекательность объекта, сократить срок продажи или сдачи в аренду, уменьшить размер торга и в некоторых случаях повлиять на стоимость. Но только до определённого момента.
После него каждый следующий вложенный рубль начинает приносить всё меньше результата.
Поэтому при подготовке недвижимости важно считать не только бюджет интерьера, но и экономику всего объекта.
Есть ориентир: от 1 до 10% стоимости недвижимости
В мировой практике хоумстейджинга и предпродажной подготовки есть полезный ориентир: бюджет подготовки можно соотносить со стоимостью самой недвижимости.
Причём зависимость здесь на первый взгляд парадоксальная: чем дороже объект, тем меньшую долю от его стоимости обычно требуется вложить.
Для недвижимости высокого ценового сегмента разумный бюджет подготовки может находиться примерно в диапазоне 1–3% от стоимости объекта.
Для среднего сегмента доля может быть выше — условно 3–5%.
А в эконом-сегменте вложения в отдельных случаях могут доходить до 10% стоимости недвижимости.
Почему так происходит?
Представим объект стоимостью 150 миллионов рублей. Даже 1% — это уже 1,5 миллиона, 3% — 4,5 миллиона. Это существенный бюджет, на который можно заметно изменить восприятие недвижимости, особенно если речь идёт не о капитальном ремонте, а о грамотной предпродажной подготовке, доукомплектации и стилизации.
Теперь возьмём квартиру стоимостью 8 миллионов рублей.
Один процент — всего 80 тысяч. Этой суммы может просто не хватить, чтобы решить основные проблемы объекта: заменить часть мебели, свет, текстиль, привести в порядок стены, организовать хранение и собрать пространство в законченный интерьер.
Поэтому в более доступном сегменте относительная доля вложений закономерно оказывается выше.
Получается примерно такой ориентир:
Элитная и премиальная недвижимость — около 1–3%.
Средний сегмент — около 3–5%.
Эконом-сегмент — в отдельных случаях до 10%.
Но здесь важно слово «ориентир».
Это не формула, по которой собственник квартиры стоимостью 50 миллионов должен обязательно потратить на неё 1,5 миллиона, а собственник квартиры за 10 миллионов — миллион.
Процент помогает определить порядок бюджета. Дальше нужно смотреть на состояние объекта, его конкурентов, целевую аудиторию и потенциальный финансовый результат.
Почему нельзя просто взять 3% и потратить их на мебель
Предположим, квартира стоит 40 миллионов рублей. Три процента от её стоимости — 1,2 миллиона.
Но совершенно не обязательно, что все эти деньги нужно потратить.
Если квартира уже находится в хорошем состоянии и ей не хватает только света, текстиля, нескольких предметов мебели и профессиональной стилизации, возможно, необходимый результат будет достигнут за 600–700 тысяч.
Оставшиеся деньги разумнее не тратить вообще.
И наоборот: если объект имеет очевидные недостатки, из-за которых проигрывает конкурентам, иногда больший объём вложений может оказаться экономически оправданным.
Поэтому процент от стоимости недвижимости — только первый фильтр.
Второй вопрос — что именно мы собираемся изменить за эти деньги?
И третий, самый важный, — какой финансовый эффект должны дать эти изменения?
Чем дороже интерьер, тем дороже недвижимость? Не обязательно
Одна из распространённых ошибок — считать стоимость мебели, ремонта и комплектации прямой инвестицией в стоимость объекта.
Условно: вложили 5 миллионов — значит, квартира должна стать на 5 миллионов дороже.
Рынок так не работает.
Покупатель не знает, сколько стоили ваши диван, кухня или светильники. И тем более он не обязан компенсировать собственнику эти расходы.
Он оценивает готовый продукт целиком: насколько объект соответствует его ожиданиям, выглядит ли он убедительнее конкурентов, удобно ли им пользоваться и хочется ли выбрать именно его.
Поэтому интерьер за 3 миллиона иногда может изменить восприятие объекта сильнее, чем интерьер за 7 миллионов.
А дополнительные 4 миллиона просто растворятся в комплектации.
Считать нужно не стоимость интерьера, а потенциальный результат
Представим квартиру стоимостью 30 миллионов рублей.
Она находится в хорошем доме, но продаётся пустой или с устаревшим интерьером. На фоне конкурентов объект выглядит слабее, покупатели торгуются, а продажа затягивается.
Если вложение условных 1,5–2 миллионов рублей позволяет значительно улучшить восприятие квартиры, сократить дисконт и быстрее найти покупателя — такая инвестиция может иметь смысл.
Но если собственник решает сделать полноценный дизайнерский ремонт за 8–10 миллионов, возникает другой вопрос:
готов ли рынок заплатить за эту квартиру уже 38–40 миллионов?
Если нет, значительная часть вложений не капитализируется.
То же самое происходит с арендой.
Дополнительные 500 тысяч рублей на комплектацию могут быть оправданы, если позволяют поднять ставку, быстрее найти арендатора и снизить простой.
Но дополнительные 2 миллиона ради более дорогих брендов могут практически не изменить арендную ставку.
Интерьер должен соответствовать экономическому потенциалу недвижимости, а не только возможностям собственника.
У каждого объекта есть свой «потолок»
Условно говоря, существует точка, после которой улучшение интерьера перестаёт существенно влиять на финансовый результат.
Она зависит от стоимости самой недвижимости, сегмента и локации, целевой аудитории, состояния объекта, уровня конкурентов и сценария использования.
Для квартиры под долгосрочную аренду будет одна разумная глубина комплектации.
Для квартиры стоимостью 80 миллионов рублей перед продажей — совершенно другая.
Для шоурума девелопера работает уже третья экономика: интерьер там помогает продавать не конкретную квартиру, а целый пул объектов.
Поэтому универсального ответа «в интерьер всегда нужно вкладывать 3%» не существует.
Процент — ориентир. Задача — найти точку, в которой вложения дают максимальный эффект, и не перейти её.
Иногда нужно вложить больше. Иногда — почти ничего
Особенно хорошо это видно при работе с существующими интерьерами.
В одной квартире действительно может потребоваться замена кухни, света, мебели и части отделки.
В другой достаточно убрать лишнее, перекрасить стены, заменить текстиль, добавить несколько предметов мебели и профессионально оформить пространство.
Если обе квартиры стоят одинаково, это совершенно не означает, что бюджеты подготовки должны быть одинаковыми.
Задача специалиста здесь не в том, чтобы придумать максимально красивый интерьер на доступный бюджет.
Задача — определить минимально достаточный объём изменений, который даст максимальный эффект для конкретного объекта.
И иногда профессиональное решение заключается именно в том, чтобы отказаться от части работ.
Дорогая вещь должна что-то делать
При работе над инвестиционным интерьером каждое существенное вложение полезно проверять простым вопросом:
что именно оно меняет для покупателя или арендатора?
Если более качественная кухня заметно повышает уровень всего объекта — возможно, она оправдана.
Если хороший свет полностью меняет восприятие пространства — это может быть правильной инвестицией.
Если изменение планировки устраняет очевидный недостаток квартиры — тем более.
Но если диван за 700 тысяч просто немного красивее дивана за 350 тысяч, который уже полностью соответствует уровню объекта и ожиданиям его аудитории, финансовый эффект от дополнительных 350 тысяч может быть близок к нулю.
Именно здесь бюджеты часто начинают незаметно раздуваться.
+70 тысяч здесь.
+120 тысяч там.
Ещё 200 тысяч на свет.
Ещё 300 — на более дорогие фасады.
Каждое решение по отдельности кажется небольшим и разумным. А в итоге стоимость проекта увеличивается на несколько миллионов без сопоставимого роста результата.
Но недовложение тоже стоит денег
У этой логики есть обратная сторона.
Попытка максимально сократить бюджет не всегда означает хорошую экономику.
Можно отказаться от штор, поставить слишком маленький диван, купить самую дешёвую кровать, оставить пустыми несколько зон — и формально сэкономить несколько сотен тысяч рублей.
Но если из-за этого объект выглядит недоукомплектованным и проигрывает конкурентам, экономия становится сомнительной.
Особенно если квартира стоимостью в десятки миллионов рублей после этого продаётся на несколько месяцев дольше или получает дополнительный торг.
Правильный бюджет — не самый маленький. И не самый большой.
Это бюджет, после которого дальнейшее увеличение вложений уже практически не влияет на результат.
Как определить разумный объём инвестиций
В агентстве Riabchuk Staging мы начинаем не с выбора мебели и не с вопроса «сколько заказчик готов потратить», а с самого объекта.
Что это за недвижимость? Кто должен её купить или арендовать? С чем она конкурирует? Какой финансовый результат мы хотим получить? Какие недостатки сейчас мешают этому результату?
И только после этого становится понятно, куда действительно стоит направить деньги.
В одном случае основную часть бюджета разумнее вложить в кухню и свет.
В другом — в мебель и текстиль.
В третьем — вообще не делать полноценный ремонт, а работать с существующим состоянием.
Потому что инвестиционный интерьер начинается не с выбора красивых вещей.
Он начинается с понимания, зачем мы тратим на них деньги.
Так сколько всё-таки вкладывать?
Если нужен первоначальный ориентир, можно отталкиваться от диапазона от 1 до 10% стоимости недвижимости, учитывая, что в дорогих сегментах доля обычно ниже, а в более доступных — выше.
Но дальше процент должен уступить место экономике конкретного объекта.
Главный вопрос звучит не так:
«Сколько должен стоить хороший интерьер?»
А так:
«Какой объём вложений даст этому объекту максимальный финансовый эффект?»
Иногда ответом будет миллион рублей. Иногда пять.Иногда двадцать.
А иногда выяснится, что большая часть существующего интерьера уже работает и менять её просто незачем.
Потому что способность вовремя остановиться в инвестиционном интерьере не менее важна, чем способность правильно выбрать, во что действительно стоит вложиться.
* В настоящей статье и других материалах сайта термин «хоумстейджинг» используется в значении «маркетинговая подготовка недвижимости к продаже или сдаче в аренду».
В интерьер недвижимости можно вложить практически любую сумму. Вопрос в другом: сколько из этих денег вернётся собственнику?
Можно поставить кухню за 5 миллионов вместо кухни за 1 миллион. Купить диван за 800 тысяч вместо дивана за 300 тысяч. Использовать натуральный камень там, где качественный керамогранит дал бы практически то же впечатление.
Но станет ли после этого сама недвижимость дороже на разницу в стоимости?
Не обязательно.
Интерьер действительно способен увеличить привлекательность объекта, сократить срок продажи или сдачи в аренду, уменьшить размер торга и в некоторых случаях повлиять на стоимость. Но только до определённого момента.
После него каждый следующий вложенный рубль начинает приносить всё меньше результата.
Поэтому при подготовке недвижимости важно считать не только бюджет интерьера, но и экономику всего объекта.
Есть ориентир: от 1 до 10% стоимости недвижимости
В мировой практике хоумстейджинга и предпродажной подготовки есть полезный ориентир: бюджет подготовки можно соотносить со стоимостью самой недвижимости.
Причём зависимость здесь на первый взгляд парадоксальная: чем дороже объект, тем меньшую долю от его стоимости обычно требуется вложить.
Для недвижимости высокого ценового сегмента разумный бюджет подготовки может находиться примерно в диапазоне 1–3% от стоимости объекта.
Для среднего сегмента доля может быть выше — условно 3–5%.
А в эконом-сегменте вложения в отдельных случаях могут доходить до 10% стоимости недвижимости.
Почему так происходит?
Представим объект стоимостью 150 миллионов рублей. Даже 1% — это уже 1,5 миллиона, 3% — 4,5 миллиона. Это существенный бюджет, на который можно заметно изменить восприятие недвижимости, особенно если речь идёт не о капитальном ремонте, а о грамотной предпродажной подготовке, доукомплектации и стилизации.
Теперь возьмём квартиру стоимостью 8 миллионов рублей.
Один процент — всего 80 тысяч. Этой суммы может просто не хватить, чтобы решить основные проблемы объекта: заменить часть мебели, свет, текстиль, привести в порядок стены, организовать хранение и собрать пространство в законченный интерьер.
Поэтому в более доступном сегменте относительная доля вложений закономерно оказывается выше.
Получается примерно такой ориентир:
Элитная и премиальная недвижимость — около 1–3%.
Средний сегмент — около 3–5%.
Эконом-сегмент — в отдельных случаях до 10%.
Но здесь важно слово «ориентир».
Это не формула, по которой собственник квартиры стоимостью 50 миллионов должен обязательно потратить на неё 1,5 миллиона, а собственник квартиры за 10 миллионов — миллион.
Процент помогает определить порядок бюджета. Дальше нужно смотреть на состояние объекта, его конкурентов, целевую аудиторию и потенциальный финансовый результат.
Почему нельзя просто взять 3% и потратить их на мебель
Предположим, квартира стоит 40 миллионов рублей. Три процента от её стоимости — 1,2 миллиона.
Но совершенно не обязательно, что все эти деньги нужно потратить.
Если квартира уже находится в хорошем состоянии и ей не хватает только света, текстиля, нескольких предметов мебели и профессиональной стилизации, возможно, необходимый результат будет достигнут за 600–700 тысяч.
Оставшиеся деньги разумнее не тратить вообще.
И наоборот: если объект имеет очевидные недостатки, из-за которых проигрывает конкурентам, иногда больший объём вложений может оказаться экономически оправданным.
Поэтому процент от стоимости недвижимости — только первый фильтр.
Второй вопрос — что именно мы собираемся изменить за эти деньги?
И третий, самый важный, — какой финансовый эффект должны дать эти изменения?
Чем дороже интерьер, тем дороже недвижимость? Не обязательно
Одна из распространённых ошибок — считать стоимость мебели, ремонта и комплектации прямой инвестицией в стоимость объекта.
Условно: вложили 5 миллионов — значит, квартира должна стать на 5 миллионов дороже.
Рынок так не работает.
Покупатель не знает, сколько стоили ваши диван, кухня или светильники. И тем более он не обязан компенсировать собственнику эти расходы.
Он оценивает готовый продукт целиком: насколько объект соответствует его ожиданиям, выглядит ли он убедительнее конкурентов, удобно ли им пользоваться и хочется ли выбрать именно его.
Поэтому интерьер за 3 миллиона иногда может изменить восприятие объекта сильнее, чем интерьер за 7 миллионов.
А дополнительные 4 миллиона просто растворятся в комплектации.
Считать нужно не стоимость интерьера, а потенциальный результат
Представим квартиру стоимостью 30 миллионов рублей.
Она находится в хорошем доме, но продаётся пустой или с устаревшим интерьером. На фоне конкурентов объект выглядит слабее, покупатели торгуются, а продажа затягивается.
Если вложение условных 1,5–2 миллионов рублей позволяет значительно улучшить восприятие квартиры, сократить дисконт и быстрее найти покупателя — такая инвестиция может иметь смысл.
Но если собственник решает сделать полноценный дизайнерский ремонт за 8–10 миллионов, возникает другой вопрос:
готов ли рынок заплатить за эту квартиру уже 38–40 миллионов?
Если нет, значительная часть вложений не капитализируется.
То же самое происходит с арендой.
Дополнительные 500 тысяч рублей на комплектацию могут быть оправданы, если позволяют поднять ставку, быстрее найти арендатора и снизить простой.
Но дополнительные 2 миллиона ради более дорогих брендов могут практически не изменить арендную ставку.
Интерьер должен соответствовать экономическому потенциалу недвижимости, а не только возможностям собственника.
У каждого объекта есть свой «потолок»
Условно говоря, существует точка, после которой улучшение интерьера перестаёт существенно влиять на финансовый результат.
Она зависит от стоимости самой недвижимости, сегмента и локации, целевой аудитории, состояния объекта, уровня конкурентов и сценария использования.
Для квартиры под долгосрочную аренду будет одна разумная глубина комплектации.
Для квартиры стоимостью 80 миллионов рублей перед продажей — совершенно другая.
Для шоурума девелопера работает уже третья экономика: интерьер там помогает продавать не конкретную квартиру, а целый пул объектов.
Поэтому универсального ответа «в интерьер всегда нужно вкладывать 3%» не существует.
Процент — ориентир. Задача — найти точку, в которой вложения дают максимальный эффект, и не перейти её.
Иногда нужно вложить больше. Иногда — почти ничего
Особенно хорошо это видно при работе с существующими интерьерами.
В одной квартире действительно может потребоваться замена кухни, света, мебели и части отделки.
В другой достаточно убрать лишнее, перекрасить стены, заменить текстиль, добавить несколько предметов мебели и профессионально оформить пространство.
Если обе квартиры стоят одинаково, это совершенно не означает, что бюджеты подготовки должны быть одинаковыми.
Задача специалиста здесь не в том, чтобы придумать максимально красивый интерьер на доступный бюджет.
Задача — определить минимально достаточный объём изменений, который даст максимальный эффект для конкретного объекта.
И иногда профессиональное решение заключается именно в том, чтобы отказаться от части работ.
Дорогая вещь должна что-то делать
При работе над инвестиционным интерьером каждое существенное вложение полезно проверять простым вопросом:
что именно оно меняет для покупателя или арендатора?
Если более качественная кухня заметно повышает уровень всего объекта — возможно, она оправдана.
Если хороший свет полностью меняет восприятие пространства — это может быть правильной инвестицией.
Если изменение планировки устраняет очевидный недостаток квартиры — тем более.
Но если диван за 700 тысяч просто немного красивее дивана за 350 тысяч, который уже полностью соответствует уровню объекта и ожиданиям его аудитории, финансовый эффект от дополнительных 350 тысяч может быть близок к нулю.
Именно здесь бюджеты часто начинают незаметно раздуваться.
+70 тысяч здесь.
+120 тысяч там.
Ещё 200 тысяч на свет.
Ещё 300 — на более дорогие фасады.
Каждое решение по отдельности кажется небольшим и разумным. А в итоге стоимость проекта увеличивается на несколько миллионов без сопоставимого роста результата.
Но недовложение тоже стоит денег
У этой логики есть обратная сторона.
Попытка максимально сократить бюджет не всегда означает хорошую экономику.
Можно отказаться от штор, поставить слишком маленький диван, купить самую дешёвую кровать, оставить пустыми несколько зон — и формально сэкономить несколько сотен тысяч рублей.
Но если из-за этого объект выглядит недоукомплектованным и проигрывает конкурентам, экономия становится сомнительной.
Особенно если квартира стоимостью в десятки миллионов рублей после этого продаётся на несколько месяцев дольше или получает дополнительный торг.
Правильный бюджет — не самый маленький. И не самый большой.
Это бюджет, после которого дальнейшее увеличение вложений уже практически не влияет на результат.
Как определить разумный объём инвестиций
В агентстве Riabchuk Staging мы начинаем не с выбора мебели и не с вопроса «сколько заказчик готов потратить», а с самого объекта.
Что это за недвижимость? Кто должен её купить или арендовать? С чем она конкурирует? Какой финансовый результат мы хотим получить? Какие недостатки сейчас мешают этому результату?
И только после этого становится понятно, куда действительно стоит направить деньги.
В одном случае основную часть бюджета разумнее вложить в кухню и свет.
В другом — в мебель и текстиль.
В третьем — вообще не делать полноценный ремонт, а работать с существующим состоянием.
Потому что инвестиционный интерьер начинается не с выбора красивых вещей.
Он начинается с понимания, зачем мы тратим на них деньги.
Так сколько всё-таки вкладывать?
Если нужен первоначальный ориентир, можно отталкиваться от диапазона от 1 до 10% стоимости недвижимости, учитывая, что в дорогих сегментах доля обычно ниже, а в более доступных — выше.
Но дальше процент должен уступить место экономике конкретного объекта.
Главный вопрос звучит не так:
«Сколько должен стоить хороший интерьер?»
А так:
«Какой объём вложений даст этому объекту максимальный финансовый эффект?»
Иногда ответом будет миллион рублей. Иногда пять.Иногда двадцать.
А иногда выяснится, что большая часть существующего интерьера уже работает и менять её просто незачем.
Потому что способность вовремя остановиться в инвестиционном интерьере не менее важна, чем способность правильно выбрать, во что действительно стоит вложиться.
* В настоящей статье и других материалах сайта термин «хоумстейджинг» используется в значении «маркетинговая подготовка недвижимости к продаже или сдаче в аренду».